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购房“诚意金”退还是不退?
发布时间:2014-12-17

【案例简介】

“交了诚意金未买房,开发商迟迟不退款”,2014624,消费者杨女士来到海门市消费者协会投诉,称其向市某房产开发公司订购了一套商品期房,付了21万多元的诚意金,现女士因家庭原因无经济能力实现按揭供房,要求开发商退还所交的购房诚意金,但开发商认为女士违约在先,保留房源大半年未销售,给开发商造成了损失,对女士的要求退款置之不理。为此,女士请求消费者协会帮助,维护其合法权益。

【调解经过】

消协接到投诉后,立即启动调查程序,经了解,消费者杨女士于20131117向海门市某房地产开发公司订购一套某小区的商品期房,并注明了楼号与房号。由于当时该楼未取得商品房预售许可证,接待她的售楼员表示为了购房需要,可以申请办理由开发商发放的VIP贵宾卡,并缴纳诚意金3万元。以后按合同协议定期足额缴纳购房款时,可以以诚意金3万元抵作购房款5万元,并可以参与开发商组织的抽奖活动。另如在开盘时未能选中合适的住房,诚意金可以退还。女士认为,这样没有任何风险与不妥,就于当天交了3万元诚意金先办了VIP贵宾卡,同时订立申请办理VIP卡协议书。后售楼员表示,如确定购买该套房,也可以先付预付款,也就是房子总价的30%女士分别于2013111718日两天交完,开发商并出具名目为诚意金的收据186518元,两次合计交纳216518元。

20144月,由于杨女士因家庭发生变故,致使杨女士一人无经济实力供房,因此杨女士决定停止购房,遂向开发商要求退还其预交的诚意金和预付款。杨女士打电话售楼员,售楼员称这件事件她做不了主,让杨女士找销售经理,后杨女士多次打电话销售经理,销售经理称杨女士所付的是定金与首期预付款,虽在交费时未签订商品房销售合同,但楼盘在3月底开盘时,后多次电话催促杨女士签订合同,杨女士以各种理由推脱未签。开发商认为,该套房在前期预售中作为保留房源,未对外进行预售,现已造成该房源留滞,影响到该房屋销售,等将该房屋再次出售后将杨女士的预交款退还。杨女士认为开发商的这一说法是不合理的也是不合法的,当初承诺诚意金可退还,现在一再推脱,明显欺骗了消费者。

消协工作人员对纠纷产生的原因作了充分了解,对双方提供的证据进行了充分的分析。房产公司当时开具的是收据而并非正式发票,而且以诚意金的名义收取,同时,与海门市住建局房产科取得联系,得知该楼盘在201311月时并未取得《商品房预售许可证》,明确了问题所在,为下一步的调解奠定了基础。

消协认为,《城市房地产预售管理办法》第六条明确规定“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。”同时,《商品房销售管理办法》第二十二条规定:“不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订性质费用。符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的,从其约定。”

20067月,建设部、发改委、工商总局曾联合发出《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》,其中明确要求,“未取得商品房预售许可证的项目,房地产开发企业不得非法预售商品房,也不得认购(包括认订、登记、选号等)、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。”因此,商品房项目在未取得《商品房预售许可证》之前,凡是发生钱款收受的行为,而且钱款收受行为所指向的对象是未取得《商品房预售许可证》的房屋,均属于违规销售。本纠纷中,开发商于2014328才取得《商品房预售许可证》,而早在201311月以缴纳“诚意金”办理VIP卡为名,对商品房进行预售登记,确保消费者的优先购房权,其行为涉嫌未取得《商品房预售许可证》而预售商品房。同时,开发公司与杨女士未签订购房买卖合同,根据双方签订《首期申请办理VIP卡协议书》,无待所退房源销售后再退款的条款。综上所述,该房地产开发企业寻找各种理由、推诿搪塞消费者,迟迟不予退还诚意金于法无据。杨女士要求房地产开发商退还诚意金,实属正当维护自身的合法权益。

【调解结果】

经过海门市消协和住建局联合调解,房地产开发商意识到自身的不当行为,最终答应马上退还消费者杨女士的全部购房诚意金216518费者杨女士对调解结果表示满意,并感谢消协为其主持公道。627,消协回访得知,女士钱已拿到。

【消费提示】

购房“诚意金”究竟是什么?所谓“诚意金”,并非作为合同履行担保的定金,但也是购房人向开发商先行交纳的一笔动辄数万元的钱款,用以获得住房的优先购买资格。

诚意金至今尚未得到法律上的承认,属于开发商自创的词语和收费环节,并被开发商描绘为使购房行为公平、有序的营销方式。然而在现实中,诚意金有时只是表达了购房人单方面的诚意,一些开发商并不受诚意金所应体现的诚意制约,开发商垄断和操纵市场供求信息,造成开发商和消费者间知情权的不平等,使诚意金中的诚意有时被扭曲,诚意金被异化为部分开发商的不当得利。在这里提醒购房者要擦亮眼睛,避免不必要的损失。